Ma è vero che al Sud una casa su due è abusiva? Non proprio

A novembre 2025, con l'uscita del rapporto Benessere equo e sostenibile dell'Istat, una formula ha attraversato quotidiani nazionali e pagine di divulgazione, finendo in più di un caso direttamente nel titolo: "Al Sud una casa su due è abusiva". A rimettere in discussione quella lettura è stato un video pubblicato su TikTok dall'account 3minuticolprof, che ha rifatto il calcolo davanti alla telecamera sostenendo che i titoli non reggono. Abbiamo ripreso la questione e verificato ogni passaggio sui dati originali.

Il dato di partenza esiste, è ufficiale ed è pubblico. Dice però un'altra cosa rispetto a quella che è circolata, e la distanza fra le due affermazioni non dipende da una sfumatura interpretativa. Dipende da un passaggio aritmetico sbagliato e da una confusione fra il patrimonio edilizio esistente e le costruzioni di un singolo anno.

Punti chiave

• L'indice di abusivismo edilizio dell'Istat misura le abitazioni abusive realizzate in un anno ogni 100 abitazioni autorizzate dai Comuni, non la quota di case irregolari sul totale.

• Nel 2022 il valore è 40,2 nel Mezzogiorno, 42,1 nel Sud continentale, 36,3 nelle Isole, 14,7 al Centro e 4,6 al Nord, con una media italiana di 15,1.

• Convertito in quota sulle nuove costruzioni, il 40,2 del Mezzogiorno corrisponde al 28,7% delle abitazioni realizzate nell'anno, mentre una casa su due richiederebbe un indice pari a 100.

• Il massimo nazionale è il 54,1 dell'insieme di Basilicata e Calabria, seguito dal 50,4 della Campania e dal 48,2 della Sicilia, valori che corrispondono a poco più di un terzo delle nuove abitazioni.

• L'aggiornamento dell'indicatore è stato interrotto dopo il 2022, quindi le stime rilanciate nel novembre 2025 riguardano l'edilizia di tre anni prima.

• Fra il 2004 e il 2022, nei 485 Comuni monitorati da Legambiente in cinque regioni, è stato eseguito il 15,3% delle 70.751 ordinanze di demolizione emesse.

Che cosa misura l'indice di abusivismo edilizio

L'indicatore si chiama indice di abusivismo edilizio e compare nel dominio Paesaggio e patrimonio culturale del rapporto Bes. La definizione che l'Istat stampa in fondo al capitolo è secca. Numero di abitazioni abusive realizzate nell'anno di riferimento per 100 abitazioni autorizzate dai Comuni. La stima del numeratore non arriva dall'Istat ma dal Cresme, il centro ricerche economiche sociali di mercato per l'edilizia e il territorio, che la elabora e la consegna all'istituto.

I valori più recenti sono riferiti al 2022 e si leggono nella tavola regionale del capitolo Bes dedicato al paesaggio e al patrimonio culturale. In Italia l'indice vale 15,1. Al Nord scende a 4,6, al Centro sta a 14,7, nel Mezzogiorno sale a 40,2, con il Sud continentale a 42,1 e le Isole a 36,3.

Il denominatore, quindi, non è il totale delle case costruite. Sono le abitazioni che i Comuni hanno autorizzato. L'indice è un rapporto fra due grandezze distinte, non una quota su cento. Quaranta abusive ogni cento autorizzate significa che, accanto a cento case regolari, ne è comparsa un'altra quarantina senza titolo. Il totale di quell'anno è centoquaranta, non cento.

Il punto esatto in cui il conto salta

Da centoquaranta case, quaranta abusive fanno il 28,7%. È il numero che il video di 3minuticolprof mette sullo schermo, ed è corretto. Applicando lo stesso passaggio alle altre ripartizioni si ottiene il 29,6% per il Sud continentale, il 26,6% per le Isole, il 12,8% per il Centro, il 4,4% per il Nord e il 13,1% per l'Italia intera.

Il titolo su una casa su due richiederebbe un indice pari a 100, cioè cento abitazioni abusive ogni cento autorizzate. Nessuna regione italiana si avvicina a quel valore. La più alta arriva poco sopra cinquanta.

Perché cinquanta su cento non fa una su due

Anche accettando per un attimo il cinquanta come valore di riferimento, la lettura resterebbe sbagliata. Cinquanta abusive ogni cento autorizzate producono un insieme di centocinquanta abitazioni, di cui cinquanta irregolari. Fa il 33,5%, una su tre. Per arrivare a una su due servirebbero cento abusive e cento autorizzate.

La confusione nasce dal trattare il cinquanta come se fosse già una percentuale sul totale, il che equivale a infilare le case abusive dentro quelle autorizzate invece di aggiungerle. In diversi rilanci i valori delle ripartizioni sono comparsi con il simbolo di percentuale accanto, come quote del patrimonio, e percentuali quelle cifre non sono. La differenza sposta il fenomeno da un terzo delle nuove costruzioni a metà di tutte le case esistenti.

Da dove arriva davvero il cinquanta

Il video sostiene che i titoli abbiano arrotondato il quaranta a cinquanta. Su questo punto la ricostruzione va corretta, perché il cinquanta esiste nei dati, solo che non riguarda il Mezzogiorno. Riguarda tre regioni. La tavola Istat assegna alla Campania un indice di 50,4, alla Sicilia 48,2 e all'insieme di Basilicata e Calabria 54,1. Puglia 34,8, Abruzzo e Molise 30, Sardegna 22,5, Lazio 20.

L'errore è quindi duplice. Il valore delle regioni peggiori viene esteso a tutto il Mezzogiorno, e un rapporto viene convertito in una quota. Anche restando sul 54,1 di Basilicata e Calabria, che è il massimo nazionale e descrive una situazione in cui le case fuori norma superano quelle regolari, la proporzione sul totale delle nuove abitazioni è del 35,1%. Un terzo abbondante, non una metà.

Un anno di costruzioni, non il patrimonio esistente

Resta il passaggio più delicato, quello che il video chiama giustamente la "foto di un istante". L'indice è una misura di flusso e riguarda la sola edilizia residenziale di un anno. L'Istat lo precisa in nota metodologica, con una formula che non lascia margini.

Non rappresenta la quota di costruzioni abusive sul totale delle costruzioni realizzate

Gli ordini di grandezza chiariscono perché la distinzione pesa. Nel 2022 i Comuni italiani hanno autorizzato 59.904 abitazioni in nuovi fabbricati residenziali, secondo la rilevazione Istat sui permessi di costruire. Applicando l'indice nazionale si arriva a circa novemila abitazioni abusive stimate, per un totale intorno alle sessantanovemila nuove case. Il patrimonio abitativo italiano censito nel 2021 ammonta invece a 35.271.829 abitazioni. Un anno di costruzioni vale meno del due per mille di quello stock.

Quanta parte di quei 35 milioni sia irregolare, nessuno lo sa con precisione. Il censimento registra le abitazioni, non la loro conformità urbanistica, e i tre condoni del 1985, del 1994 e del 2003 hanno rimescolato le carte sanando quote di edificato mai quantificate in modo omogeneo. Il dibattito ricorrente sulle nuove ipotesi di sanatoria edilizia si muove su questo terreno privo di una base statistica condivisa.

La serie si ferma al 2022

C'è un dettaglio che nel dibattito non è comparso e che cambia la lettura dei numeri usciti a novembre. In fondo al capitolo Bes l'Istat annota che l'aggiornamento dell'indicatore è stato interrotto nel 2022 e rimanda al rapporto di quell'anno per i dettagli. La stessa informazione compare nella Relazione sugli indicatori di benessere equo e sostenibile del Ministero dell'economia e delle finanze, dove si legge che a partire dal 2023 il Cresme non fornisce più aggiornamenti sull'indicatore di abusivismo edilizio.

Le cifre rilanciate nel novembre 2025 sono quindi stime riferite a tre anni prima, ripubblicate perché il capitolo Bes continua a riportarle come ultimo valore disponibile della serie storica. E l'Italia, dal 2023 in avanti, non dispone più di una misura ufficiale del nuovo abusivismo residenziale.

Quello che i numeri corretti continuano a dire

Il ridimensionamento aritmetico non trasforma il fenomeno in una questione secondaria. Circa il 29% delle nuove abitazioni realizzate nel Mezzogiorno nel 2022 è nato senza titolo edilizio, contro il 4,4% del Nord. Il divario è di oltre sei volte e riguarda costruzioni che sfuggono ai controlli sismici, idraulici e strutturali, spesso in aree classificate a rischio. Su questo versante il tema si incrocia con il consumo di suolo misurato ogni anno dall'Ispra.

Il fronte delle demolizioni racconta la parte più immobile della vicenda. Il terzo rapporto Abbatti l'abuso di Legambiente ha raccolto i dati di 485 Comuni di Calabria, Campania, Lazio, Puglia e Sicilia che hanno risposto in modo completo al monitoraggio. Fra il 2004 e il dicembre 2022 quei Comuni hanno emesso 70.751 ordinanze di demolizione e ne hanno eseguito il 15,3%. Contando anche le risposte parziali le ordinanze salgono a 83.430, una ogni 310 residenti.

Sono cifre che reggono senza bisogno di essere gonfiate. La formula su una casa su due, oltre a essere falsa, ha l'effetto pratico di rendere il problema inaffrontabile, perché un patrimonio irregolare per metà non si demolisce e non si regolarizza, si può solo condonare. Il 29% delle nuove costruzioni di un anno, al contrario, è una grandezza su cui una politica di controllo può incidere.

Nota: Un'ultima riga della tavola Istat spiega perché anche il richiamo alle regioni record vada letto con attenzione. Una nota avverte che i valori di Basilicata e Calabria, come quelli di Abruzzo e Molise, di Umbria e Marche, di Piemonte e Valle d'Aosta, di Trentino-Alto Adige e Friuli-Venezia Giulia, sono riferiti all'insieme delle due regioni. Il 54,1 attribuito a Basilicata e Calabria è un valore congiunto che non può essere scomposto. Il primato che è circolato appartiene a due regioni contate insieme, e quanto ciascuna delle due vi contribuisca resta un'informazione che il dato pubblico non contiene.

Domande frequenti

Al Sud una casa su due è davvero abusiva?

No. Il dato Istat riferito al 2022 registra 40,2 abitazioni abusive ogni 100 autorizzate nel Mezzogiorno, che corrisponde al 28,7% delle nuove costruzioni di quell'anno. Per arrivare a una casa su due servirebbero 100 abitazioni abusive ogni 100 autorizzate, valore che nessuna regione italiana raggiunge.

Che cosa misura l'indice di abusivismo edilizio dell'Istat?

Misura il numero di abitazioni abusive realizzate in un anno ogni 100 abitazioni autorizzate dai Comuni nello stesso periodo. La stima proviene dal Cresme e riguarda la sola edilizia residenziale di nuova costruzione. L'Istat specifica in nota che l'indicatore non esprime la quota di costruzioni abusive sul totale realizzato.

Quante case abusive ci sono al Sud secondo i dati Istat?

L'indicatore non risponde a questa domanda, perché fotografa un solo anno di nuove costruzioni e non il patrimonio esistente. Una stima del numero complessivo di immobili irregolari nel Mezzogiorno non esiste in forma ufficiale, anche per effetto dei tre condoni edilizi approvati nel 1985, nel 1994 e nel 2003.

Qual è la regione italiana con più abusivismo edilizio?

Nella tavola Istat riferita al 2022 il valore più alto è 54,1 ed è attribuito congiuntamente a Basilicata e Calabria, che l'istituto conteggia insieme. Seguono la Campania con 50,4 e la Sicilia con 48,2. Il dato congiunto non consente di stabilire quale delle due regioni pesi di più.

I dati sull'abusivismo edilizio in Italia sono aggiornati?

No. L'ultimo anno disponibile è il 2022. L'Istat segnala che l'aggiornamento dell'indicatore è stato interrotto e la Relazione Bes del Ministero dell'economia precisa che dal 2023 il Cresme non fornisce più stime. I valori ripubblicati nei rapporti successivi restano quelli del 2022.